TradiMaisons

EXEMPLE CHIFFRÉ

APPORT PERSONNEL
30 000 Euros
(soit 196 787 francs)

EFFORT MENSUEL D’EPARGNE
93 Euros
(soit 610 francs)

AU BOUT DE 12 ANS :
Soit vous revendez votre maison et vous réalisez un gain net de
80 884 Euros
(soit 530 564 francs)
Soit vous gardez cette maison et vous recevez une rente brute de
875 Euros par mois
(soit 5 739 francs)

EXEMPLE CHIFFRE AVEC APPORT PERSONNEL DE 30 000 Euros
Construction d’une maison individuelle d’une surface de 100 m² sur une commune appartenant à liste ci dessous (52F / m²) : Clermont-Ferrand, Aubière, Aulnat, Beaumont, Blanzat, Cébazat, Le Cendre, Ceyrat, Chamalières, Châteaugay, Clermont-Ferrand, Cournon d'Auvergne, Durtol, Gerzat, Lempdes, Nohanent, Romagnat et Royat.

• FINANCEMENT DE L’INVESTISSEMENT :
L’apport de 30 000 euros que nous allons prendre dans cette simulation est modulable en fonction de vos liquidités. Il est tout à fait possible d’apporter au départ une somme plus ou moins importante.

1) Si l’apport de départ est moins important : l’effort d’épargne mensuel sera plus important (puisqu’il faudra souscrire un emprunt plus important) à moins d’emprunter sur une plus longue période.

le déficit fiscal généré sera plus important puisque le montant du total des intérêts sera plus important (plus on emprunte, plus on génère des intérêts mais ils sont déductibles fiscalement) et donc l’économie d’impôt sera plus importante.

2) Si l’apport de départ est plus important : l’effort d’épargne mensuel sera moins important (puisqu’il faudra souscrire un emprunt moins important) à moins d’emprunter sur une plus courte période (ce qui augmenterait le poids des mensualités l’emprunt).

le déficit fiscal généré sera moins important puisque le montant du total des intérêts sera moins important et donc l’économie d’impôt sera moins importante.

3) Ce graphique permet de visualiser l’effort d’épargne mensuel final en fonction de l’apport personnel.

NOTE : ce graphique se base sur un financement en 15 ans (emprunt par amortissement à annuités constantes) avec un taux de 6.10% Assurance Décès Invalidité incluse.

Il est tout à fait possible de recourir à des financements sur une durée plus courte (qui ont pour effet d’augmenter l’effort d’épargne mensuel) ou à des financements sur une durée plus longue (qui ont pour effet de diminuer l’effort d’épargne mensuel).

Pour chaque investissement locatif, il convient donc de moduler l’apport personnel et la durée de l’emprunt pour obtenir un effort d’épargne mensuel adapté à la capacité financière de l’investisseur.

Votre apport personnel s’élève à :	30 000 euros (196 787 francs)
Vous empruntez au près d’une banque un capital de :	109 000 euros (714 993 francs)
TOTAL disponible pour l’acquisition :	139 000 euros (911 780 francs)
Celui-ci va permettre l'acquisition d'une maison individuelle neuve à usage locatif et générer un loyer mensuel de :	800 euros / mois (5 246 francs)
Ce prêt va engendrer une charge de remboursement de : (exemple Financement sur 15 ans au Taux de 6.10% 'assurance décès invalidité incluse.)	943 euros / mois (6 186 francs)
Par ailleurs, cette acquisition va générer les frais fixes (ramenés mensuellement) suivant : taxe foncière, divers travaux d’entretien estimés globalement à :	76 euros / mois (500 francs)
Par le biais du système d’amortissement BESSON vous réaliserez une économie d’impôt qui représente mensuellement : (voir détail du calcul ci dessous)	126 euros / mois ( 826 francs)
Chaque mois vous déboursez 1 019 euros (remboursement emprunt + frais fixes) mais vous recevez 800 euros de loyer et bénéficierez d’une économie d’impôt de 126 euros. L’effort mensuel est donc de 93 euros par mois. (mais cette somme représente la moyenne mensuelle de l’effort d’épargne car celui-ci est moins important au début de l’investissement et plus important à la fin de l’investissement)	93 euros / mois (610 francs)

CALCUL DE L'ECONOMIE D'IMPOTS QUE VOUS ALLEZ REALISER

Dans le même temps vous réalisez une ECONOMIE D'IMPOTS.
La Loi BESSON (amendée De Robien) vous autorise à déduire de votre revenu imposable :

8% de l'investissement initial (139 000 euros soit 911 780 francs)
les 5 premières années

2,5% de l'investissement initial (139 000 euros soit 911 780 francs)
les 7 années suivantes

Le texte vous impose de conserver l'investissement en usage locatif
pendant 9 ans mais vous pouvez ensuite opter pour une reconduction du dispositif pendant une période de 3 ans renouvelable une fois.

Dans cet exemple nous optons une durée totale d’amortissement de 12 ans :
soit les 9 ans obligatoires + 3 ans d’amortissements supplémentaires
A la fin de la des 12 années de location vous aurez bénéficié des déductions suivantes sur votre revenu imposable :

5 premières années à 8% (soit 139 000 euros x 8% x 5)
= 55 600 euros (364 712 francs)

7 années suivantes à 2,5%, soit (139 000 euros x 2,5% x 7)
= 24 325 euros (159 561 francs)

Sur 12 ans, cela représente une déduction totale sur votre revenu imposable de 55 600 euros + 24 325 euros =79 925 euros (524 273 francs)

En outre, vous déduisez aussi de votre revenu imposable, la déduction forfaitaire (spécifique à la Loi BESSON) de 6% des loyers annuels soit :

800 x 12 = 9 600 euros x 6%
= 576 x 12 ans x augmentation loyer pendant 12 ans
= 7 144 euros (soit 46 866 francs)

(ce calcul prend en compte une évolution des loyers de 0.6% / an) BILAN RECAPITULATIF DE LA FISCALITE DE VOTRE INVESTISSEMENT SUR LES 12 ANS. Rappelons ici qu’en matière fiscale, la notion de résultat fiscal ne correspond en rien à l’argent que vous gagnez ou perdez. Le résultat fiscal (qui détermine les sommes à inscrire chaque année lors de la déclaration d’impôt sur le revenu) n’est que la résultante d’un mécanisme fiscal parfois complexe qui est détaillé ci dessous :

CHARGES DEDUCTIBLES

REVENUS IMPOSABLES

AMORTISSEMENT BESSON
79 925 Euros (soit 524 273 Francs)

DE DUCTION FORFAITAIRE DE 6% DES LOYERS RECUS
7 144 Euros (soit 46 866 francs)

(ce calcul prend en compte une évolution des loyers de 0.6% / an)

INTERETS D’EMPRUNT
(Assurance décès invalidité incluse)
56 101 Euros (soit 368 000 francs)

TAXE FONCIERE
8 232 Euros (soit 54 000 francs)
(total estimé sur 12 ans, ce montant tient compte d’une exonération partielle de la taxe foncière pendant les 2 premières années)

RAVAUX D’ENTRETIEN
2 744 Euros (18 000 Francs)
(montant prévisionnel sur 1’ensemble de la période de location)

LOYERS VERSES PAR LE LOCATAIRE :

119 079 Euros
(soit 781 105 euros)

(ce calcul prend en compte une évolution des loyers de 0.6% / an)

TOTAL CHARGES DEDUCTIBLES SUR 12 ANS
154 146 Euros (soit 1 011 131 Francs)

TOTAL REVENUS IMPOSABLES SUR 12 ANS : 119 079 Euros
(soit 781 105 Francs)

Total sur cette période de 12 ans vous aurez donc pu déduire de vos revenus fonciers et par conséquent de votre Revenu Imposable ( à hauteur de 10 671 euros soit 70 000 francs par an au maximum)

154 146 euros - 119 079 euros = 35 067 euros (soit 230 024 francs)

Un contribuable dont la tranche marginale d'imposition se situe à 41 % va donc économiser :

+ de 14 377 euros d'impôt (soit 96 770 francs)sur 12 ans . Cela représente environ 102 euros / mois (soit 672 francs / mois) pendant les 12 prochaines années.

De plus, si ce contribuable a d’autres revenus fonciers, il économisera également les 10% de prélèvements sociaux (CSG, CRDS,…) puisque les déductions opérées viendront diminuer ses revenus fonciers existants qui sont soumis aux prélèvements sociaux.

Dans notre exemple cela constitue une économie d’impôt supplémentaire de 3 506 euros sur 12 ans soit 24 euros par mois (160 francs).

Et l’économie d’impôt totale réalisée s’élève à :
14 377 euros + 3 506 euros = 17 883 euros (soit 117 307 francs)

L’ effort d’épargne mensuel sera par conséquent diminué par cette économie d'impôt de 126 euros (826 francs) par mois (au total).

L'effort d'épargne réel sera en fait limité à 233 euros
126 euros = 107 euros (soit 701 francs)
soit 107 Euros par mois.

BILAN DE L’OPERATION AU BOUT DES 12 ANS

CONSTITUTION UN CAPITAL EN 12 ANS

EMPLOIS	RESSOURCES
APPORT PERSONNEL : 30 000 Euros (soit 196 787 Francs)	REVENUS LOCATIFS : 119 079 euros (soit 781 105 francs)
TOTAL DES CHARGES PAYEES : 67 078 Euros (soit 440 000 francs) Ces charges englobent : les intérêts de l’emprunt ADI incluse + taxe foncière + entretien courant	ECONOMIE D’IMPOT : 17 883 euros (soit 117 307 francs)
REBOURSEMENT DU CAPITAL DE L’EMPRUNT PENDANT LES 12 ANS: 79 703 Euros (soit 522 815 francs)	REVENTE MAISON NETTE D’IMPOT : 150 000 euros (soit 983 935 francs)
REMBOURSEMENT DU CAPITAL RESTANT DU AU BOUT DES 12 ANS : 29 297 Euros (soit 192 178 francs) (l’emprunt étant sur 15 ans il reste 3 annuités d’emprunt à verser dans l’hypothèse d’une revente au bout de 12 ans)
TOTAL : 206 078 euros (soit 1 351 783 francs)	TOTAL : 286 962 euros (soit 1 882 347 francs)
GAIN NET EN 12 ANS : 286 962 euros — 206 078 euros = 80 884 euros (soit 530 564 francs) AINSI les 30 000 euros que vous avez investi au départ + les 107 euros mensuels que vous avez versés vous ont rapporté 80 884 euros en 12 ans ( soit un coefficient multiplicateur de 2.69 en 12 ans.

BILAN AU TERME DE L’INVESTISSEMENT

Au terme de ces 12 ans vous avez 2 possibilités :
vous revendez votre maison au prix estimé de 150 000 euros (soit 983 935 francs) ce qui représente une plus value de 11 000 euros (soit 72 155 francs).

vous réalisez un gain net de 80 884 euros (soit 530 564 francs)
vous gardez votre maison et encaissez un loyer mensuel (actualisé à 0.6% /an) de 860 euros par mois.

L’emprunt étant sur 15 ans, il ne reste que 3 annuités à verser (soit 36 mensualités) Au terme de ces 3 années supplémentaires, vous toucherez chaque mois la somme de 875 Euros (soit 5 740 Francs) (loyer actualisé à 0.6% / an pendant les 15 années de location).

Vous vous constituez ainsi une retraite de 875 euros/mois (soit 5740 francs)

RAPPEL : Les loyers annuels que vous recevrez seront réintégrés à votre revenu imposable après avoir effectué un abattement de 14% et déduit toutes les charges que vous aurez payés (entretien courant et taxe foncière)

Les Garanties

L'assurance A.D.I qui couvre le prêt sur sa totalité pendant toute sa durée a pour effet :

En cas d'incapacité de travail la PRISE en charge de la
mensualité pendant l'incapacité .
(Dans ce cas, vous ne payez plus la charge mais vous percevez toujours le revenu et il devient un excellent complément de RENTE INCAPACITE.)

En cas d'invalidité: PRISE en charge de la mensualité pendant toute la durée du prêt. (Dans ce cas vous ne payez plus la charge mais vous percevez toujours le revenu et il devient un excellent complément
de RENTE INVALIDITE.)

En cas de Décès : Le prêt se trouve soldé par la compagnie d'assurance et les ayant-droits qui continuent de percevoir le loyer sont également propriétaire du bien. (Dans le cadre d'une assurance vie classique on vous donne le choix entre une rente ou un capital, dans le cadre de notre concept
c'est LA RENTE + LE CAPITAL)

l’assurance dommage ouvrage et la caution financière d’achèvement.
(faire ici un renvoi sur la partie du site correspondante) Texte de référence

• Loi de finances pour 1999 (n° 981266 - article 96 - JO du 31 décembre 1998) - Mise en place de la loi besson.

• Décret n° 99-244 du 29 mars 1999 et arrêté du 29 mars 1999 - Conditions relatives au montant des loyers et aux ressources des locataires ainsi que précisions pratiques concernant les obligations déclaratives des investisseurs.

• Articles R 111-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation - Définition des immeubles considérés comme étant des immeubles à usage de logements. • Conférence de Mr le Ministre Gilles De Robien du 3 Avril 2003